会宁县法院民事审判庭：疫情影响致延迟交房是否应承担违约责任？

2020年以来，新冠疫情开始在全球蔓延，我国采取了最严格的防疫措施，各行各业、每个人的生产生活受到很大影响，人民法院受理涉疫情合同纠纷诉讼案件也大幅增加。疫情所引发的情形、后果的认定在司法实践中极其复杂，人民法院在审理中，不仅要依法保护当事人合法权益，也要通过具体案件的审理，为更好服务经济发展大局、优化营商环境、复工复产提供优质司法保障。

原告何某与被告某房地产开发公司于2018年9月签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的房屋一套，并已经按照合同约定履行付款义务。合同约定：被告应于2020年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。该合同履行过程中，由于新冠肺炎疫情影响，被告长时间未能复工，致延迟向原告交付房屋。原告遂提起诉讼，要求被告按照合同约定承担延迟交房的违约责任，支付原告违约金18000余元。

法院经审理认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告何某已经依约交纳了购房款，被告某房地产公司虽已于2021年5月交付了涉案房屋，但并未按合同约定的时间，确已构成违约。双方争议的焦点是房地产开发公司是否承担延迟交房的违约责任。原告认为被告迟延交房，疫情发生后也未按约通知原告，应承担违约责任。被告认为迟延交房是因新冠疫情影响，不是其自身原因造成，不应承担责任。被告受疫情影响延迟交房，虽无书面证据证明其向原告履行书面通知，但并不影响何某的知情权，迟延交房是必然的。双方约定2020年7月底交房，疫情发生后两个月的时间无法施工，而且后续影响也是持续的，恢复生产，需克服疫情带来的不利影响，给予被告一定的合理恢复生产期限也符合交易公平。被告在复工复产后，采取了积极且有效的措施，但疫情对其履约造成了实质性的阻碍，不存在违背诚实信用原则的情形。被告延迟交房系因疫情影响防控的不可抗力原因，其违约责任应予免除。故法院判决驳回了原告的诉讼请求。

《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第 4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。