2019年5月，自张三收到法院送来的诉前财产保全执行裁定后，张三心理一直犯嘀咕，明明我与李四协议，李四将其一套房屋给我抵债并已交付由我居住，咋王五申请法院查封了我的房屋？经张三再三考虑，决定提起诉讼，请求法院确认该协议为买卖合同有效并要求办理房屋过户手续。张三官司一直打到二审法院，最终，张三的诉请被驳回。这是为何？且听道来。
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案情回放
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2019年1月5日被告李四依约将其所有的一套房屋抵押给张三。当日张三居住该房。2018年1月17日，该房被登记抵押给王五，抵押期限一年。2019年5月18日注销抵押登记， 5月19日王五与李四发生纠纷，王五申请诉前财产保全， 5月20日法院对该房屋予以查封。2019年1月20日，李四与赵六办理离婚登记手续，约定涉案房屋归赵六所有。2019年5月20日张三诉请确认该协议为以房抵债买卖合同有效并要求办理房屋过户手续。
一审法院经审理认为，原告张三与被告李四因借贷关系由被告李四给原告出具协议书，“本人李四将xx嘉园x楼x单元x室的房子抵押给张三（因我借张三的钱70万元无力偿还）特此证明。”被告李四将抵押房屋抵偿给原告张三，须经王五同意，否则，即便是双方达成以房抵债的协议，该协议亦无效。故原告主张该协议为买卖合同且有效的理由不能成立。根据协议内容，原、被告设立的民事法律关系为抵押，该协议作为抵押合同成立。遂依法判决：驳回原告张三的诉讼请求。宣判后，张三不服一审判决提出上诉，二审法院经审理后认依法判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
第一、关于合同生效、无效、成立的区别及关系。
合同生效是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力，也就是通常所说的法律效力。所谓无效合同，是相对有效合同而言，它是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。合同的成立是订约当事人之间就合同的主要条款达成的合意。
总之，合同是否有效是所有合同是否生效的基础，合同只有有效方能谈及合同是否生效的问题，合同未生效不等于合同无效，未生效合同可以是有效的，合同有效也不等于合同生效，有效合同可能尚未生效。无效合同不存在合同是否生效的问题。
第二、关于本案合同效力的确认。
（1）结合本案，根据协议内容，基于借贷关系李四将房子抵押给张三，双方当事人意思表示是一致的，且以抵押合同为目的，该协议符合合同成立的要件。无疑，认定本案抵押合同成立是正确的。
（2）本案抵押协议是否生效、有效抑或合同成立尚未生效的问题。就本案而言，在一审法庭辩论终结前当事人李四和张三就抵押协议一直未办理批准、登记手续。由此可见，严格来说，依据担保法等规定，本案应当认定双方设立的民事法律关系抵押合同成立，尚未生效。未生效的合同是不受法律保护的。诚然，前已述及，合同未生效不等于合同无效，未生效合同可以是有效的，合同有效也不等于合同生效，有效合同可能尚未生效。无效合同不存在合同是否生效的问题。
（3）在抵押期间，李四将已登记抵押给王五的房屋再向张三转让是否有效？物权法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定为法律禁止性规定，根据该规定，李四将抵押房屋抵偿给张三，须经王五同意，否则，即便是双方达成以房抵债的协议，该协议亦无效。故二审法院判决驳回上诉，维持原判是正确的。
第三、关于民法典施行后抵押期间抵押人转让抵押财产是否有效？
首先，民法典允许抵押人转让抵押财产。民法典颁布前，物权法采取的是禁止抵押人转让抵押财产的立场。有观点认为，物权法一律禁止抵押人转让抵押财产的规定并不妥当。抵押人虽然将财产设立抵押用于担保，但并未因此丧失财产的所有权或者处分权，要求抵押人转让抵押财产必须得到抵押权人的同意，就意味着抵押人丧失了对抵押财产的处分权，是不合理的。民法典接受了上述观点，改变了物权法第一百九十一条的规定，民法典第四百零六条第一款规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。
其次，民法典承认抵押权的追及效力。民法典第四百零六条第一款规定，“抵押财产转让的，抵押权不受影响”。抵押权的追及效力，实质上是指抵押财产转让后抵押权是否继续存在于该被转让的财产之上的问题。只要该权利存在，不论所有权归谁，抵押权人均可以在抵押权实现事由成立时就抵押财产变价并优先受偿。
再次，民法典第四百零六条第二款规定，“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”抵押权人可依此规定而维护自己的权益。
综上，结合本案，因本案发生在民法典颁布之前，依照法不溯及既往的原则，民法典施行前的上述行为依然适用当时的法律规定，所以法院对本案的判处无疑是正确的。但随着物权法、合同法、担保法等法律的废止，自2021年1月1日起民法典施行之后，即在抵押期间抵押人转让抵押财产如当事人发生争执、对簿公堂，法院则对该转让行为不宜确认为无效，而应当确认有效，除非法律有特别规定的情况。