白银区法院：物业纠纷如何解？看白银区法院化解物业纠纷“三步法”

为进一步提升诉源治理水平，完善多元化纠纷解决机制，妥善化解物业服务纠纷。白银市白银区人民法院积极不断加强物业纠纷诉调对接工作，与相关部门主动强化协作，主动联系白银区住房保障事务中心，采取“一讲”+“二听”+“三服务”的“三步法”，协调物业、社区、业主等之间的关系，发掘多种途径参与物业纠纷治理。

“一讲”：开展物业管理法律知识培训

8月24日下午，白银区人民法院联合白银区住房保障事务中心召开“物业管理法律知识培训会”，区法院民事审判专业法官及部分物业企业代表参加会议。

会上，综合审判庭副庭长苏维强就“怎样更好地做好安全物业服务管理？业主拒付物业费怎么办？车位、车库权属争议的解决，专项维修资金的管理”等问题涉及的法律知识进行了详细地讲解，并就改善物业服务方面提出了建议。

参会法院干警就物业纠纷化解工作中遇到的疑问和难点问题进行了讨论，认真回答了物业公司代表们提出的风险及矛盾纠纷化解等方面的问题。

区法院党组成员、副院长高秉剑从诉源治理方面向物业公司代表们重点解读了物业合同相关法律规定，明确了物业服务公司在履行维修养护、环境管理、经营管理、秩序维护、安全保护等方面应尽的合同义务。并表示在今后工作中要加强协调配合、工作对接，尽可能通过多方努力促成物业公司与当事人和解，以非诉调解方式解决纠纷。

“二听”：开展物业矛盾化解协调会

8月25日上午，白银区人民法院联合白银区住房保障事务中心召开“物业矛盾化解协调会”，区法院、区物业管理协会以及各街道、社区、住房保障事务中心、社会治安和应急管理办公室代表、部分物业公司、社区及业主代表参加会议。

会上，物业管理行业协会会长曾登堂从不同角度阐述了物业管理行业的现状、目前行业所面临的新形势和新问题等内容；各物业企业项目经理介绍了物业服务情况和物业管理矛盾纠纷焦点；业主代表们对提升物业服务质量提出了意见和建议，并就意见问题与在场的物业企业进行了讨论；街道、社区、住房保障事务中心、社会治安和应急管理办公室代表分别站在物业企业及业主的角度发表了意见建议。

立案庭庭长雒焕秀就物业企业和业主们提出的一些较难化解的矛盾纠纷问题从法律方面进行了解答，并表示应当成立业主委员会，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，监督物业管理公司的管理运作，发挥“中介”作用化解矛盾。 

诉前调解中心郭树宏法官以近年来受理物业纠纷案件情况为例，总结物业纠纷的特点，结合审判实践突出的共性问题，以案说案，对物业纠纷预防和化解工作如何落到实处献言献策。 

区法院党组成员、副院长刘红雅强调，要从源头化解矛盾纠纷，一是物业公司要更新服务理念，提升服务能力，及时了解业主需求，努力提升物业服务质量；二是加强沟通防范风险，做到权责明晰，公开透明，最大限度保护广大业主合法权益；三是深化多元解纷机制，加强部门联动，成立调解委员会，畅通业主、物业服务企业的诉求表达渠道，助力提升辖区内物业服务水平，最大限度保护广大业主合法权益，努力为人民群众营造和谐、舒适、幸福的安居环境。

“三服务”：发出司法建议书，规范物业服务

在化解物业纠纷工作中，坚持把好物业纠纷“入口关”，打好矛盾化解“暖心牌”，用好案结事了“标准尺”，不断优化诉讼服务。

对于物业服务确实存在瑕疵但又不能直接驳回物业公司诉讼请求的，根据具体案情，并结合拖欠物业费业主数量、业主普遍反映物业服务是否到位、物业公司的违约程度等因素，综合考量是否酌情减少业主欠缴的物业费。

针对物业服务中存在的问题以及业主反映的问题充分听取意见，及时向白银区物业管理行业协会及物业企业发出司法建议。

物业管理纠纷作为当前一个阶段较为突出的纠纷点，已经引起了社会的广泛关注，各物业管理企业更应严格依法管理，依法服务，严格依法避免群体性物业纠纷的发生。今后，白银区人民法院将不断贯彻落实多元化纠纷解决机制，加强与白银区物业企业的诉调对接，打好物业类纠纷化解“组合拳”，及时将物业类矛盾纠纷化解在源头。