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买卖查封房产纠纷案件法律适用的探析

来源: 作者:石晓媛 责任编辑:白银市中院 发布时间:2019/2/21 15:08:02 阅读次数:
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【简要案情】

原告(反诉被告):何某

被告(反诉原告):赵某

2017年8月23日,原被告签订《商铺转让合同》,约定原告购买被告所有的位于会宁县会师镇长征北路一间商铺,总价款为67万元,合同签订后3日内,何某交清购房款。该商铺因赵某与他人发生债务纠纷而被会宁县法院查封,合同签订次日,法院依法向何某下发协助执行通知书,要求何某向赵某暂停支付购房款。因赵某去向不明,法院欲对涉案商铺进行司法拍卖,何某遂将购房款交至法院,代为清偿赵某拖欠他人债务。后赵某以何某未按合同约定期限支付购房款构成违约为由,不予协助何某办理房屋过户手续,故何某诉至法院,请求法院依法判令确认其与赵某签订的《商铺转让合同有效》,赵某协助其办理房屋过户手续。

赵某辩称,其与何某签订的转让合同明确约定合同签订后3日内,何某代赵某清偿涉案债务,然何某并未按照约定的期限交付房款,何某构成违约,应向其支付违约金,待何某支付违约金后,再行协助办理房屋过户手续,遂赵某当庭提出反诉,请求法院判令何某支付其违约金13.4万元。                                                                                                                                                                                           

【法律分析】

 对此案如何处理,在案情研讨时,观点不尽相同。一种观点认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定,是对物权变动行为的禁止,并非对房屋买卖合同效力的否定,原被告签订商铺转让合同系有效合同。法院的查封不影响当事人对合同的履行,应判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务;一种观点认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,房地产不得转让,因买卖合同项下的房产被人民法院查封,无法办理产权转移过户手续,故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求。

笔者认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。这一规定是法律强制性规定,不得变通理解。房产查封后,如果法院默认买卖合同有效,容易诱发道德风险,当事人可以通过倒签合同而逃避执行。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定,因买卖合同标的物属于禁止转让物,这种情形下的房地产依法不得转让,故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物,所签买卖合同系无效合同,应当按照《合同法》第五十二条无效合同的处理原则来确定当事人间的权利义务,不能支持继续履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。所以笔者同意第二种处理意见。

【处理结果】

因原、被告买卖查封房产的行为违反法律强制性规定,双方均有过错,后在执行中,被告向执行局交付购房款,执行行为存在一定不当,由于司法权的介入,被告不存在违约行为,原告的诉请和被告的反诉缺乏事实和法律依据,不能成立。审理中,被告认可原告用购房款偿还债务的行为,并放弃反诉,双方达成协议被告协助原告办理房屋过户手续。查封房产所涉及执行案件和买卖纠纷得以顺利解决。

【相关链接】

前面所述的是法院查封在前,合同签订在后的房屋买卖合同纠纷的处理。与此案相关联的还有法院查封在后,合同签订在前的房屋买卖合同纠纷,在此一并探讨。

法院查封在后,合同签订在前,如果无其他导致合同无效的情形,则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效,如在法庭辩论终结前,确不能由相关法院解除查封的,则因房屋产权转移过户存在法律或事实上的不能(主要指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象)而变为客观不能,法院依法应当判决合同有效,但不能判决支持原告(买方)继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务,可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。